前回から、相続税の課税価格を算定する場合における、土地の評価方法について説明しています。
今回は、前回説明した評価の単位について、具体的な例を使って続きを説明します。

親子間等の土地の貸し借りについては、地代を授受することなく貸し借りが行われていることが多いと思います。これを「使用貸借」といいますが、使用貸借をしている場合の土地の評価は、一体利用している宅地全体を一画地として評価するのか、あるいは被相続人が所有している宅地のみを一画地とするかについて疑問があると思います。

Ⅰ　使用貸借の具体例
宅地Ａ（150㎡）は長男丙へ遺贈する。宅地Ａは、路線価地域（普通住宅地区）に所在し、その地形等は次のとおりである。
被相続人甲は、自己の所有する宅地Ａに隣接する配偶者乙の所有する宅地Ｂ(150㎡)を使用貸借により借り受け、これらの宅地の上に建物Ｘを建てて、被相続人甲、配偶者乙及び長男丙の居住の用に供していた。

【解答】
間口距離　10m　　奥行距離　15m

80,000×1.00×150㎡=12,000,000円

【解答解説】

評価の対象となる一画地の判定

当設問では、被相続人甲は、宅地Ａと使用貸借により借り受けた宅地Ｂとを一体利用して建物Ｘを建てて居住の用に供していましたが、所有する宅地Ａのみを一画地の宅地として評価します。

使用借権は、対価を伴わずに貸主、借主間の人的つながりのみを基盤とするもので借主の権利は極めて弱く、そのため客観的な交換価値を有するものと見ることができないことから、宅地の評価に当たってはこのような使用借権の価額を控除すべきではありません。

したがって、使用貸借で借り受けた宅地Ｂを自己の所有する宅地Ａと一体として利用している場合であっても、甲は、宅地Ｂに客観的な交換価値がある権利を有しないことから、宅地Ａ、宅地Ｂそれぞれを一画地の宅地として評価します。なお、宅地Ｂは乙の自用の土地として評価します。

【参考】
財産評価基本通達７－２
昭和48年11月1日付直資2-189「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」

（このブログは、作成時（Ｈ２５．１２月）現在の法令等に基づいて作成しています。）

税理士法人中部メトロ社員税理士　足立勝彦のブログ「不動産のなやみ」から掲載。

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