前回に引き続いて家屋評価額についての説明をしますが、今回は、家屋評価額がどのように計算されるかについて簡単に説明します。

家屋評価の方法については、総務省から家屋評価基準が示されており、３年に１回見直しがされます。現在は平成２４年基準を使っています。
基準書には評価の方法、工事の種類ごとの点数が規定されています。この点数は実際の工事価格の調査に基づいて算出されています。

１　評価の方法
評価額の計算方法は、明確計算と不明確計算との二つの方法があります。

（１） 明確計算
明確計算とは、図面、見積書から使用されている建築資材の量がわかる場合には、その見積書に記載されている建築資材の使用量を基にして家屋の評価額を積算する方法です。
使用されている資材の量が図面又は見積書から明らかですので、その使用量に建築資材の点数を乗じて積算します。

（２） 不明確計算
不明確計算とは、図面、見積書がないため使用されている建築資材の量が分からないときに、家屋の評価額を積算する方法です。
図面も見積書もない、又は図面や見積書があるけれども一部の図面が無かったり、一部の見積もりの内訳が一式になっている場合には、建築資材の使用量が分かりません。
そのため、国の基準では、家屋の種類（工場、住宅、店舗、事務所など）ごとに標準的な建築資材の使用量を定めて、評価対象となる家屋が、標準的な家屋と比較して大きいか、小さいかなどの比較をして、標準的な家屋の点数を補正して評価対象となる家屋の評価額を積算します。
このような場合、評価の現場では、メジャーを使って建物の間口、奥行き、高さ、間仕切り、建具などを測っておおよその図面を作成します。その作成した図面の建物と標準的な建物とを比較していきます。

２　建築資材の点数
建築資材の点数は３年ごとに見直しがされます。
平成２４年基準であれば、平成２２年中の東京都における建築資材のデータを平成２３年中に調査・検討し、平成２４年基準で使用される資材ごとの点数を定めています。
したがって、２年間の時点のずれはありますが、実勢価格を基にして評価額を計算することとしています。

また、家屋の評価は、家屋が建築されてから行いますので、地面の中の状況、壁の裏側などは見ることができません。
そのため資材ごとの点数…例えば壁の仕上げ材の点数の中には下記のとおり通常使われている下地の点数も含めるという工夫がされています。

＜壁紙の点数＞
壁紙の点数＝壁紙の点数＋壁紙を貼り付けているプラスターボードの点数＋木組み又は金属下地の点数

家屋評価の担当者が、家屋の壁を軽くトントンと叩くことをしますが、これは下地がプラスターボードなのか？ケイカル板なのか？など、壁を叩いた音で判断しているのです。

上記のとおり実勢価格を基にして定められた建築資材ごとの点数を、基礎、天井、外壁、内壁、間仕切り、床、建築設備、建具等ごとに積算し、家屋全体の評価額を算出しています。

（このブログは、作成時（Ｈ２５．６月）現在の法令等に基づいて作成しています。）

税理士法人中部メトロ社員税理士　足立勝彦のブログ「不動産のなやみ」から掲載。

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